Полный архив рубрики: ‘Недвижимость’

Недвижимость за рубежом: российские инвесторы замерли в ожидании

Благо, что  финансовый кризис многие россияне встретили, успев поднакопить некоторые сбережения. Экономические катаклизмы только стимулировали и без того навязчивые мысли о грамотных инвестициях этих сбережений. В последние лет десять зарубежная недвижимость совсем не чувствовала дефицита вложений со стороны россиян – если в отдельных странах русские просто держали стабильный спрос на апартаменты и виллы, то в некоторые уголки Земли наши граждане привнесли добрые 50-60 процентов от объема иностранных вложений в недвижимость. С кризисом на заморском рынке жилья произошли серьезные перестановки. Поэтому те, кто был готов инвестировать в домик, например, на средиземноморье, сегодня терзаются в сомнениях: ведь ни один аналитик сейчас не даст четкого ответа на вопрос, чего можно ожидать от обновленного рынка зарубежной недвижимости. С кратким обзором мы пробежались по самым излюбленным россиянами направлениям.

Куда дует ветер?

Совсем не зря к сегодняшнему кризису полагается прибавлять прилагательное «мировой» – вот и состояние зарубежного рынка недвижимости во многом напоминает ту картину, которую россияне могут наблюдать на Родине – во всяком случае, тенденции изменений во всем мире недвижимости схожи. Падение цен, начавшееся год назад, заставило потенциальных покупателей замереть в ожидании – еще прошлой зимой мнения аналитиков насчет дальнейшей судьбы стоимости жилья диаметрально расходились. Цены на недвижимость в США и некоторых районах Европы падали быстрее московских, а институт ипотеки так вообще круто накренился набок. Чем масштабнее была ипотечная кампания, тем больше пострадал рынок недвижимости той или иной страны, и это неудивительно. В свою очередь довольно безболезненно кризис пережили популярные европейские курортные направления – Испания, Кипр, юг Франции. Заметим, что как раз эти рынки балансируют на грани бизнес и люкс — класса. Поэтому объем ипотеки здесь был не так уж высок. Однако не все так однозначно: пасьянс недвижимости в разных странах на самом деле очень индивидуален. Последние месяца два рынок постепенно стабилизируется. Это, однако, совсем не значит, что все вернулось на круги своя.

Европа

Страны Евросоюза были и есть самым популярным направлением у российских покупателей. Далеко не всегда люди, приобретающие недвижимость в Европе, имеют расчет на выгодные инвестиции – часто приморские апартаменты или домики у подножия Альп напрямую ассоциируются со счастливой старостью или по крайней мере возможностью отдыхать в собственных стенах. Однако многие покупатели свое приятное недвижимое приобретение в европейских землях позиционируют исключительно как вложение средств. Понятно, что за почти десяток лет стойкого обитания российского капитала на Западе у инвесторов сложились территориальные предпочтения. Как правило, наиболее выгодным россиянам представляется «курортная» Европа – Испания, Италия, а также будущая европейская Болгария и Черногория. А самый популярный формат вложения – приобретения полувиллы. Достаточно бюджетно, чтобы не прогореть в случае кризиса, достаточно востребовано и дорогостояще, чтобы выиграть на разнице в цене. Собственно, никаких особенных скидок этот сегмент недвижимости инвесторам не сделал: цены в перспективных районах снизились на 3-5 процентов, а то и вообще уже стабилизировались. А предложения на рынке продолжают превышать спрос. Отдельно нужно сказать о Болгарии: среди россиян – покупателей зарубежной недвижимости Болгария остается страной №1. Это понятно: отсутствие языкового барьера, перспектива Шенгена к 2010 году, демократичные цены. Однако следует помнить, что рынок жилья в Болгарии перенасыщен предложениями, и ориентированы они в основном на Россию и СНГ. Потому как европейцы заманчивой цене предпочтут высокий уровень сервиса, чем Болгария похвастаться пока не может. А значит и средства, вложенные в болгарские стены, оправдают себя только при условии покупательской активности россиян. Что значительно сужает круг инвестиционных возможностей. В этой связи разумным приобретением для обеспеченного среднего класса остается Черногория – ведь по снижению цен на жилье эта страна метит в десятку лидеров, при этом выигрышных предложений на рынке не так много. Многие эксперты сейчас настаивают на перспективности прибалтийского направления. Действительно, цены этого сегмента достигли своего дна. Однако здесь следует задуматься о причинах такого снижения — они, как мы знаем, кроются в экономико-политической обстановке в этих странах. А последняя складывается не лучшим образом. Что заставляет задуматься о разумности вложений в рижское взморье.

США

Рынок американской недвижимости сейчас чем-то сродни породистой собаке, которую жизнь заставила прихрамывать на одну ногу. А все дело в американской ипотечной мечте – ведь на жилищном кредитовании практически полностью держался весь рынок. Поэтому США понесли очень серьезные потери. Экономические треволнения не обошли стороной и тот сегмент недвижимости, который выгоден для инвестиций иностранного капитала. Прежде всего, это штаты Калифорния и Флорида. Понятно, что апартаменты в пляжных уголках США обойдутся покупателю в разы дороже, чем полувилла в Болгарии, купленная по цене «однушки» за МКАД. Несмотря на грандиозные кризисные потрясения этого направления, аналитики сходятся во мнении, что тем не менее США остается выгодным вариантом вложений в недвижимость. Те, кто рассчитывает на долгосрочные инвестиции – клиенты этого сегмента рынка. Только, что до кризиса, что после, а этот вариант инвестиций актуален для людей, желающих приумножить свое и без того приличное состояние – среднему классу «на континенте» делать нечего. Однако менеджеры безусловно предложат потенциальному покупателю щадящий кризисный маневр, позволяющий приобрести престижную недвижимость в кредит. Эта система создана сравнительно недавно и распространена среди продаж апартаментов люкс — класса в Европе и США. Lease-back известна россиянам под названием «гарантированная рента». Собственно, это чуть видоизмененная ипотека – покупатель оплачивает половину от стоимости жилья, а ипотечный кредит выдается на вторую половину цены. Система отдает большей надежностью, чем обычная ипотека, однако и получить такой кредит(особенно иностранцу) значительно сложнее. По мнению экспертов, гарантированная рента подходит тем, кто настроен на долгосрочные инвестиции: приобретение престижной недвижимости, которая принесет прибыль через года, когда мировая экономика окончательно восстановится после кризиса и, как следствие, цены стремительно поползут вверх. Ряд специалистов признает, что несмотря на ипотечный кошмар Америки, Lease-back подходит именно для инвестиций в недвижимость США. Во всяком случае, в Штатах существует отлаженная система по работе с этим видом кредитования. Это, заметим, в том случае, если в нынешней ситуации кто-то вообще рискнет ввязаться в ипотечное кредитование. Ведь следует учитывать, что ипотечное кредитование на зарубежную, а особенно престижную зарубежную недвижимость – далеко не лучший вариант при учете нынешней ситуации.

ОАЭ

Еще полтора года назад  столица ОАЭ Дубай считался буквально – таки арабским раем для инвесторов. Рост цен (иногда, правда, искусственный) все же обеспечивал вкладчикам прибыль. Грандиозная инновационная стройка, развернувшаяся в главном эмирате ОАЭ, привлекала крупных инвесторов, тем временем условия для частных вкладчиков тоже были заманчивыми: на этапе проектирования здания можно было заплатить 500 евро за квадратный метр и в сравнительно короткие сроки получить ключи от апартаментов городе, где множество гордых небоскребов и строится самый современный аэропорт мира. Понятно, что разница в цене готовой квартиры и виртуального проекта окрыляла вкладчиков. Но кризис внес свои коррективы в рынок недвижимости оазиса мировых технологий – практически все крупные инвесторы ушли из Дубая. Спрос на недвижимость нейтрализовался. Аналитики предсказывают, что жилье в Дубае, стоимость которого снизилась более чем на 50 процентов, в ближайшие годы будет не востребовано… Мы пробежались лишь по самым популярным у российских инвесторов направлениям. Привести обзор каждой страны к общем знаменателю вряд ли возможно – ведь рынок зарубежной недвижимости сейчас живет по принципу броуновского движения. Поэтому то, что ранее казалось выгодным, может обернуться пустышкой. А места, считавшиеся не перспективными, могут стать основой грамотной инвестиции. Единственное, что кризис продиктовал однозначно и четко – это законы новой психологии инвестора. Сегодняшний вкладчик должен уметь смотреть вдаль, ориентируясь не на уровень и колебания цен, а на возможности объекта недвижимости держать хороший спрос и через много лет.

Опубликовано: http://www.kommentiruem.ru/text/?id=846

Кто управляет многоквартирными домами в Москве?

Опубликовано в газете «Родительский Дом» 07.11.2019

Плюсы и минусы ДЭЗов, ТСЖ и УК разбирал наш корреспондент.

Привычные квитанции по оплате газа, телефона, квартплаты, иногда — утренние субботники. Кажется, что столичный многоквартирный быт с годами совсем не меняется.
Однако реформа ЖКХ всколыхнула столичную общественность. Если поначалу все мы четко знали, что платим коммунальные платежи ДЭЗу, а ДЭЗ, на правах государственной управляющей компании районного уровня, решает все наши бытовые вопросы (ремонт дома, протечка труб, вывоз мусора и т.д.), то затем вопрос об управлении многоквартирной “крепостью” отдали на откуп самим жильцам… Сейчас “руководить” домом может или управляющая компания (УК), или ТСЖ (организованное жителями товарищество собственников жилья), или же сами собственники. У каждой системы есть свои весомые плюсы и заметные минусы. Какие — постарался выяснить корреспондент “РД”.


Наемный управленец

К апрелю 2006 года собственники квартир в Москве должны были окончательно определиться с тем, кто будет управлять их домом. Если в назначенный срок обитатели дома своего выбора не делают, то районный муниципалитет выбирает за жителей. То есть местные власти сами назначают дому управляющую компанию, которая и будет ведать всеми вопросами быта. Зачастую такой управляющей организацией выступает сам… районный ДЭЗ.

Такая форма управления подразумевает минимальное количество перемен и треволнений для жителей. В этом ее главный плюс. Такая система — идеальный вариант для многочисленных, занятых, малознакомых жителей, не готовых к совместным собраниям, чей дом во вполне приличном состоянии и которых вполне устраивала работа дореформного ДЕЗа (ведь прежняя бытовая политика в доме практически не изменится).

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА:

— Возможно, “районное управление”, это и есть самый адекватный способ для тех жильцов, кто еще не разобрался, какой они видят жизнь своего дома, — считает юрист Илья Корнеев. — С ним, кстати, возникает меньше всего юридических проблем — ведь подобная система в нашем быте устоялась.

Хорошо и то, что именно этот способ управления легче всего поменять — юридически гораздо легче сменить управляющую организацию на ТСЖ. Сделать наоборот, как показывает практика, гораздо сложнее.

Главный минус такой системы — качество обслуживания дома. Это особенно ощутимо, если дом — проблемный. Ведь не факт, что выбранная за вас управляющая организация с фанатизмом займется ремонтом, например, трещин, в доме. Так что если в доме есть наболевшее, то утопающим лучше самим спасти себя. То есть взяться за свой дом самостоятельно.

ПРИМЕР ИЗ ЖИЗНИ. Жители дома по адресу Зоологическая улица, 22, на собственном примере знают, что проблемы лучше решать самостоятельно. Дом уже не новый, требует капитального ремонта. Делать это придется силами собственными — то есть силами организованного ТСЖ. Товарищество уже существует в доме, однако пока “крепость” находится на балансе ДЭЗа.

— Районные власти сами предложили нам наконец взять дом “под свое крыло”. Ведь они и сами видят, что мы эффективнее справимся с проблемами — дому срочно нужен ремонт, тогда как сейчас даже не осуществляется должная уборка территории — дворники постоянно меняются. Так что управляющую организацию мы скоро поменяем — на ТСЖ, — поведал “РД” управляющий домом Валерий Володин.

Своеобразный “подвид” житья с управляющей организацией — когда жильцы сами выбирают угодную ей управляющую или стороннюю организацию.

Заключают с ней договора — в этом случае договор с управляющей компанией (или сторонней организацией) заключает каждый собственник. Если жители выбрали “правильную” управляющую компанию, то жить они будут как у Христа за пазухой — конкретные услуги будут исполняться за конкретную оплату. Подводных камня два — трудности в выборе надежной организации и “трудности перевода”. То есть, чтобы время от времени (а то и постоянно) находить общий язык с нанятой управляющей организацией, нужен будет специальный десант жителей. Этим людям вы должны доверять, как себе. Специалисты советуют для лучшего юридического и финансового контроля “наемников” заключать и продлять с ними договоры при содействии независимого юриста. Кроме того, периодически обращайтесь к службам, специализирующимся на экспертизе услуг ЖКХ. Только профессионал может реально оценить, насколько добросовестно ведет финансовые отношения с жильцами управляющая компания.

Быт “своими руками”

Предполагает новый Жилищный кодекс и полностью самостоятельную форму правления домом. Квартплата при этом поступает в районный единый расчетный центр (ЕИРЦ), а вот свет, вода и другие прелести цивилизации остаются на попечении… жителей. Договоры с коммунальными службами, наем частных фирм по вывозу мусора — все это обитатели многоквартирного дома должны заключать, оформлять и осуществлять сами.

КОМУ ПОДХОДИТ ТАКАЯ СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ?

Небольшой дом и дружные соседи — вот у кого получится самостоятельно вести коммунальное хозяйство. Ведь для того чтобы решить даже самую несущественную проблему быта, нужно собираться постоянно. Зато самостоятельный коммунальный менеджмент — способ значительно сэкономить. Допустим, самим убирая подъезд и прилегающую к дому территорию. Собственно, одна из целей реформы ЖКХ — предоставить жителям выбор в решении проблем своего дома.

...Главный минус “быта своими руками” — возможная неразбериха. Кто займется ремонтом подъезда, а кто починит систему отопления. Чтобы избежать путаницы, все это должно обозначаться с чрезвычайной четкостью.
Но при этой системе наличие “домашнего юриста” — обязательно!

ПРИМЕР ИЗ ЖИЗНИ: Алексей Григорьев (фамилия изменена), житель района “Нагатинский Затон”, уверен, что его обманывают. Год назад на собрании собственников жилья большинство жителей проголосовали за самостоятельный способ управления домом.

…Однако в итоге в доме сформировался некий круг людей, которые, по заверению собеседника “РД”, решают все по своему усмотрению.

Взвалить на себя управление домом, решая все жилищные вопросы единой командой, — шаг весьма рискованный. Ведь грамотный коммунальный менеджмент требует очень большой компетентности. Обычно этому посвящается пять лет обучения в университете и годы практики.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА:

— В этом случае собственники, по сути, остаются один на один с огромных ворохом жилищно-коммунальных проблем, — считает юрист Илья Корнеев. —  А далеко не все, к слову, четко представляют себе, что такое управлять жилым домом. В конце концов большинство самостоятельных собственников приходит к соглашению — нанять специалиста-управленца. Это решение, как правило, сопровождается долгими мучениями, спорами, конфликтами. И все равно приходит человек, который, получая зарплату, занимается домом. Это распространенный вариант развития событий.

Облако меток
Категории статей